第一次申請房貸就上手!(國泰篇)

2022-02-08

今天跟大家聊聊房屋貸款吧！買完房子之後，剩下就是銀行的事了哈哈（講的好像借錢不用還），要怎麼跟銀行打交道才能拿到比較低的利率，用最少的利息買到一間房？本篇教學文就來幫大家解答疑問！每家銀行判斷的標準不盡相同，本篇針對國泰世華銀行進行說明喔！

在開始之前，我們先用銀行的角度來看，這麼多客人為什麼要給你特別好的優惠？影響貸款利率跟成數的條件很多，主要包含以下幾項：房屋的價值（購買的區域也會影響銀行的決策）、客戶的負債比以及貢獻度！

房屋的價值指的就是你給銀行的擔保品，畢竟他借錢給你當然要有一些保障。當你想要申請房屋貸款的時候，銀行會依照實價登錄及其他面向進行估價，最後貸款的金額是以銀行估價為主，不是你的買賣價喔！假設你是買$2,000萬的房子，但銀行估價只有$1,800萬，那麼你可以貸款的金額就是以$1,800萬再去算成數。所以有些買中古屋的人，會先請銀行進行估價再去跟屋主議價，這樣買賣價跟貸款的金額就不至於差太多。提醒一下，裝潢是不算在房屋估價裡的，所以這間房子不管花了幾百萬裝潢，銀行的估值不會涵蓋那些喔！

看完房屋價值之後，銀行會判斷你的負債比，判斷能借多少錢給你比較有保障。負債比指的是名下「無擔保負債餘額」與「認定薪資」之間的比例。公式計算是這樣：無擔保負債餘額÷認定薪資＝負債比

看起來太複雜沒關係，直接用範例說明。國泰銀行很貼心提供了房貸試算的功能，你可以自己評估自身狀況。https://www.cathaybk.com.tw/cathaybk/personal/loan/calculator/mortgage-monthly-payments/

舉例來說，你要貸款$2,500萬元並分30年攤還，利率以1.37進行試算，在網頁輸入上述內容之後，會得到每月攤還本金加利息的金額$84,729。

基本上負債比要小於7成，申請貸款的利率條件才能較好。試算給你們看~

還有一項就是比較現實的情況，你對於銀行的貢獻度有多少？如果平常都沒在跟銀行往來，薪轉戶、投資保險基金都沒有，銀行當然會把較好的利率給其他有貢獻的VIP客戶。畢竟每家分行能提供優惠的額度有限，錢要花在刀口上，留給常往來的客戶能增加銀行的利潤。

那怎樣才能是國泰銀行的VIP客戶呢？簡單說你在銀行存款至少有$300萬以上且超過3個月，就能算是拿到基本門檻的VIP了。如果可以做一些理財交易的話，能拿到更好的利率。當然銀行還是會綜觀評估，如果有些很擺明就只是來要利率跟額度，辦完房貸就不往來的客戶，可能不會給你更好的利率優惠。（別忘記銀行目的就是要賺錢，這樣會影響銀行的利潤）

如果你對國泰房屋貸款有興趣，但是沒有常往來紀錄，可以試試看提供其他家互動頻繁的銀行資料，像是存款、保險、股票、債券基金，國泰這裡都能認列，當作審核參考。

以國泰來說，目前最多就是讓你分成30年做還款，當然如果你買的房子太舊，銀行也會縮減一些年限。（第一間首購住宅，貸款最長30年，但若謄本上註明為商業用，貸款最長只能20年喔）

接著來聊聊貸款成數及寬限期吧！成數的部分還是會依照剛才提到的擔保品價值、負債比情況去判斷，基本上落在7成5到8成之間，如果你是在台灣上市上櫃公司工作，比較有機會貸款到8成5。

房貸寬限期是指在某段時間內，可以不付房貸的本金，只付房貸產生的利息。基本上寬限越久要付的本金會越多，買第一間房基本上都滿容易可以申請1-2年的寬限期，除非是買高總價（台北市是$7,000萬、外縣市超過$5,000萬沒有寬限期，貸款成數降為4成）。

提醒一下，若名下有一間房子，但是沒有貸款，現在要買這間就算是第一間貸款，適用上述提到的第一間房。若名下有一間還在貸款的房子，第二屋如果還要再貸款，就有其他限制囉。

那麼國泰的寬限期通常可以多久呢？剛才有提到第一間房通常滿容易申請1-2年，假設時間到了想延長，將會視借款人繳利息的情況而定。基本上最多延長3次（6年），但能不能寬限這麼久還是要銀行綜合評估。

房貸討論完之後，那裝潢能不能含在裡面一起貸款呢？國泰這裡是沒有貸款裝潢，有需要的話就要用信貸。部分外商可以讓你貸款到85成含裝潢一起，但利率也會提高了，這部分就看你想要貸款額度還是利率。

接著我們來談談要支付的費用吧！銀行可不能做白工的，當然要收服務費～先說，如果你是買預售屋，建商有跟銀行配合簽約的，有些合作方案是可以不收手續費的。國泰銀行收費方式包含以下三項。

1.估價費：$2,000（攤估擔保品的價格）（一次性支付）
2.帳戶管理費：表定$4,500-$5,000（一次性支付）
3.政府強制規定住宅火險+地震險：$2,000-$3,000（每年支付）

在順利進入程序，審核期間不需補資料的情況下，銀行代辦流程約10-15工作天（簽約、貸款、撥款）。

最後就進入比較的階段了，畢竟不是每家銀行都能提供符合你需求的貸款，所以基本上大家會多送幾家銀行評估。國泰在粗估資料、進件跑流程確定貸款利率、成數的過程，都不用收費喔，等到你確定要找他們進行貸款，才會衍生上述的費用。

當你要辦理貸款時，金融機構必需取得你的聯徵紀錄才能辦理業務。這裡要特別提醒一下，房貸比較的家數不要太多，建議2-3家即可，而且最好選在同一天送件。因為每查一次聯徵都會讓你的評分變差，這會影響你辦理房貸的審核。比較太多家，銀行可能會懷疑你的信用，是不是被其他家銀行婉拒才一直送件申請貸款，選擇同一天送件給銀行，比較不會被質疑。你不要覺得銀行自己可以照會，為什麼還要質疑個人財務狀況?基本上涉及到個資，銀行彼此間是不能互相透漏的。

以上簡單為各位說明國泰房貸的內容，僅提供個人經驗參考，實際貸款內容還是要依照銀行公告為主喔，有興趣就自己打去國泰詢問吧~如果想知道其他間銀行的說明，記得把網頁加到我的最愛或是追蹤FB就不會錯過了！