第1次買房？富邦房貸懶人包來了！

2022-06-26

今天來開箱富邦銀行的房貸吧！先快速複習一下，如果看過我之前寫其他間銀行房貸文章的朋友可以省略。基本上，每間銀行判斷貸款利率和成數的標準大同小異，評估的項目主要是房屋的價值（購買的區域也會影響銀行的決策）、客戶的還款能力以及貢獻度！

首先，銀行會依照實價登錄及其他面向進行房屋估價，看看這間房子的價值在哪裡。你可以貸款的金額是以銀行估價為主，不是你的買賣價！假設你是買$2,000萬的房子，但銀行估價只有$1,800萬，那麼你可以貸款的金額就是以$1,800萬再去算成數。提醒一下，銀行的估值不會涵蓋房屋的裝潢款喔！

正文開始~以下將針對富邦銀行房貸進行說明。銀行確認房屋估值之後，會判斷你的負債比，確認能借多少錢給你比較有保障。負債比指的是名下「無擔保負債餘額」與「認定薪資」之間的比例。公式計算是這樣：無擔保負債餘額÷認定薪資＝負債比。

富邦銀行官網有提供「可負擔房價試算」、「月付金試算」等功能，協助你先自行審視。連結請參考這裡~https://reurl.cc/NAdeoQ我覺得他們功能滿齊全的，比方說，知道自己的月薪及自備款，想評估能究竟負擔多少錢的房子，就可以先用「可負擔房價試算」功能。以一個月入10萬，存款300萬的情況來說，試算後發現建議購買房屋約1,112萬的房子。

申貸後，每個月要付多少房貸呢？這部份則可透過「月付金試算」計算，結果是月付約3萬左右。

再來就是比較現實的情況，你對於銀行的貢獻度有多少？如果平常都沒在跟銀行往來，薪轉戶、投資保險基金都沒有，銀行當然會把較好的利率給其他有貢獻的VIP客戶。畢竟每家分行能提供優惠的額度有限，錢要花在刀口上，留給常往來的客戶能增加銀行的利潤。

成為富邦銀行的VIP客戶，就有機會爭取較好的房貸利率。簡單說，你在銀行的資產規模至少有$300萬（含基金、保險、存款）以上且超過6週，就能成為富邦白金貴賓了。不過，雖然說是6週，銀行還是會綜觀評估，強烈建議要申貸之前2-3個月先將資產放置銀行，且申貸前資產規模不能減少，當資產金額不足，就會取消白金貴賓資格喔。

接著來聊聊貸款成數、寬限期及年限吧！成數的部分還是會依照剛才提到的擔保品價值、負債比情況去判斷，基本上不是套房、山坡地、工業區都有機會8成。套房的部分，富邦這裡認定方式是，權狀不含車位大於15坪，主建物大於9坪就不算套房，若認列為套房，成數則落在6-7成。提醒一下，此處的成數都是指估價的成數，不是買賣價喔！

房貸寬限期是指在某段時間內，可以不付房貸的本金，只付房貸產生的利息。基本上寬限越久要付的本金會越多，買第一間房基本上都滿容易可以申請1-2年的寬限期，除非是買高總價（台北市是$7,000萬、外縣市超過$5,000萬沒有寬限期，貸款成數降為4成）。

富邦的寬限期通常可以多久呢？首購來說通常滿容易申請3年，假設時間到了想延長，將會視借款人繳利息的情況而定。基本上最多延長為5-6年，還是看個人存款、信用狀況跟銀行往來程度等。如果能延長也會視情況酌收$3,000至$5,000不等的手續費。另外，套房的部分則不一定能取得寬限期。年限部分，富邦貸款年限最多就是30年（首購），套房、中古屋也是30年，不過還是會依據借款人年齡、房屋新舊進行調整。

房貸討論完之後，那裝潢能不能含在裡面一起貸款呢？富邦有提供「富邦裝潢金房貸」，提供8+1成裝潢貸款。不過裝潢貸款有規定特定區域，原則上台北市都有符合申貸條件。利率來說，會比購屋房貸再高一點(多0.2%左右)，提醒一下，裝潢款只能貸款20年，不能30年。

裝潢款的貸款方式也是有條件的，可選擇1.依照裝潢合約直接撥款至設計公司戶頭(要提供設計公司估價單，且估價單金額最好要大於裝潢貸款)，2.裝潢貸款下來撥款至申貸者帳戶，需檢附付款給設計公司的裝潢證明、裝潢前後照片。提醒一下，如果選擇1.銀行直接撥款至設計公司，記得與裝潢公司合約中註記，款項依照工程進度撥款，以免銀行一次性支付費用後，施工品質不如預期。

接著我們來談談要支付的費用吧！銀行可不能做白工的，當然要收服務費～先說，如果你是買預售屋，部分建商有跟銀行配合簽約，是可以不收手續費的。富邦銀行收費方式包含以下兩項。

1.開辦費：$3,000-$5,000（一次性支付），除白金貴賓及特定合作仲介能享有$3,000優惠，其他大致上都是$5,000。
2.政府強制規定住宅火險+地震險：$2,000-$3,000（每年支付）

在順利進入程序，審核期間不需補資料的情況下，銀行代辦流程約10-15工作天（簽約、貸款、撥款）。

最後稍微提一下大家最關心的升息，富邦的升息調整是依照台灣前15大行庫扣掉最高最低的兩家，再以平均利率做為數值。由於富邦是採取月調整，因應每間銀行調整時間不同，所以第一次月調整可能沒有全部反映，會陸續在次月調整完成。以上簡單為各位說明富邦房貸的內容，僅提供個人經驗參考，實際貸款內容還是要依照銀行公告為主喔，有興趣就自己打去富邦詢問吧~如果想知道其他間銀行的說明，記得把網頁加到我的最愛或是追蹤FB就不會錯過了！