房價要跌了嗎?實價登錄/房地合一稅2.0之後，一次看懂對你的影響!

實價登錄及房地合一稅2.0修法重點

這項網路討論熱烈的打炒房政策，正式從2021年7月1日開始施行，並回溯到2016年1月1日後取得房地開始起算。大家都知道推行新政是為杜絕投機客炒作，防止短期交易套利者炒高房價。但是你真的覺得，一項政策的施行，能夠這麼單一的只打擊特定族群而不影響其他層面嗎?開始之前，先帶大家快速導覽本次修法的重點。

本次修法除了將短期交易的年限拉長、公司法人及透過股權交易移轉房產者列入課重稅的對象外，預售屋也首次納入控管。這些措施都是為了達到購屋以自住客或長期置產為主，文字不多贅述，彙整表供各位參考。

簡單提一下，影響很大的就是預售屋了。未來閉鎖期長達7-10年，除了投機客觀望，很多建商應該也會減少推出預售案，改成先建後售的方式銷售。事實上，國泰建設已經朝此方向走，所以如果你是因為資金不足，想要買預售屋，未來撿便宜的機會恐怕選擇不多，又或者說你遇到建商跑路的風險也提高了(後面會說明)。

實價登錄的部分，值得注意的就是成交資訊比以往更完整的揭露，像是地號、門牌都能查到。而且溯及修法前已申報成交的資訊，對消費者來說交易更加透明，以後大家恐怕很常會看到「不二價」的價格，雖然現在就已經滿多建案採用「不二價」，但新政策出來更加強了建商話術的論點。此外，紅單交易列入納管，未來投機客、VIP客戶若想透過潛銷期早鳥優惠購買再轉賣賺取價差，將會按戶(棟)罰款15-100萬元。實務上，這本來就是在檯面下進行的交易，稽查紅單除非被檢舉，否則很難被查到，而且，紅單交易的報酬遠高於罰款(一坪30萬購入並以35萬轉賣來算，30坪就無本賺進150萬)，我認為這部分是否能徹底執行有待商榷。

投機者的應對方式完全影響有購屋/租屋需求的你

當持有年限及稅率提高的時候，投機者得不到價差利潤，為了降低損失，最直接的方式就是期限內不賣房(銀行低貸款利率，也讓他們資金成本的壓力降低)。不賣房造成的結果就是，人們可以選購的物件越來越少，想買喜歡的房子恐怕要支付更高的價格，因為得額外負擔屋主提早轉售的稅金。

此外，投機者也會開始盡力提高投資的價值，可能思考的方向是，長期持有並透過實質房價的漲幅賺取利潤或是高價出租。此時，對於一般租屋需求者，可能好的物件需要比以往支付更高的租金。

少部分資金周轉不靈的投機客，若真要賣房，也會盡量提高價格，將稅金轉嫁給消費者。當他們急需出售停損時，通常也會先詢問熟識的房仲，所以，當房屋釋出之後，極可能被其他較有財力的投機者承接(這些更具財力的投機者，往往是房仲極力拉攏的常客，以便為了之後能獲得更多成交，好康會優先報給他們)，其他投機客承接後，靜待更好的時機，高價出售一般消費者。

你可能會想說，打房就是該讓投機客買不下去，他們無法負擔就能抑制了。這裡來跟大家探討一下，以1,000萬的房屋總價、貸款7成、房貸利率1.35%、20期本息平均攤還來算，每年要還款的金額約為39.96萬。在每戶可支配所得100萬元情況下，房屋負擔率約為33%，若想讓他們無法負擔，當房貸利率提高到3.8%，此時房屋負擔率約為50%，才有可能無法支付房貸(內政部建議的合理負擔率為30%以下，超過50%代表負擔過高)，但從短期來看，在全球降息及貨幣寬鬆政策下，利率大幅調升的機率不高，低利率在某種程度上持續助長炒房。

那麼投機客都不賣了，未來要面對的就是囤房問題。根據內政部的資料，2020年底持有4房以上的人口約為95,000人，他們擁有的住宅數佔了全台灣10.66%，看起來人口佔比不高，但目前政府有將它列入未來長期打房的觀察項目。

低利率同樣也減緩了建商的資金壓力。雖然新政策釋出之後，預售屋買氣可能會減少，剛才也提到未來可能多以先建後售的方式銷售，但仍會有少部分持續推預售案的建商。低利率的關係，銷售期拉長對資金雄厚的大建商不至於影響太多(你看很多大建商的房子，從預售賣到成屋都好幾年還在賣，就知道房屋空置對他們影響有限，即使空置也不願意降價出售)，比較要注意的是小型建商，銷售期拉長對於資金不足的小建商來說風險較高，所以這時候，大家買房子要特別留意建商倒閉等問題，避免淪為苦主。

新冠疫情助長房地產

疫情的衝擊使得各國採行貨幣寬鬆政策，當大量資金注入市場，加上低利率的環境時，導致資金多流向房地產。很多財力雄厚的消費者無法出國消費，當貸款利率低且手上現金增加時，購入房產會是一項選擇。不僅如此，過去中美貿易戰的衝擊以及政府鼓勵台商回台投資的利多釋出，台商持續將熱錢匯入台灣，而這些資金也有部分投入房地產(政府雖針對台商回台投資的資金限制，加強防堵炒房的條款，但仍有少部分自由運用資金投入房產)，同樣也助長了房地產上漲。

你可能會問，可以投資的標的這麼多，為什麼一定要將資金投入房地產?在銀行定存利率很低、疫情又前景不明的情況，將資金投入股市、基金或多或少有賠錢的風險，尤其2020年美股斷熔的情景歷歷在目。如果你是保守的族群，當有一筆龐大的存款，自然偏好投入房地產，一來可以保值，再來租金的收益及資本利得都很可觀。當然，存股也不失為投資的策略，買房後剩餘的部分再拿去投資，更能分散風險。

房價會跌嗎?我可以進場嗎?

如果期望房價大幅下修，應該要失望了。土地持有成本、營建原物料成本、缺工人力不足，這些都會反映在房價上。而且，近幾年政府不斷標售土地，像是大家耳熟能詳的重劃區或市區的精華地段等等，不斷創下新高，這些土地價格的高漲，連帶也帶動了周邊的房價被炒高。所以修法頂多抑制短期炒房，但無法明確地讓房價降低，對於真正有居住需求的人依然面臨高房價的窘境。

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